با توجه به ابلاغ سياست هاي اقتصاد مقاومتي از سوي رهبر انقلاب ضروري است برنامه هاي لازم براي تحقق اين مدل اقتصاد كه مبتني بر درون زا و برون گرا شدن و افزايش توان اقتصاد در مقابل تكانه هاي اقتصادي تحميلي است توسط دولت مردان ارايه شود بدون شك باتوجه به نقش مسكن در اقتصاد خانوار و همچنين نقش صنعت مسكن و صنايع وابسته به آن در اقتصاد كلان به عنوان صنعتي درون زا و همچنين به مثابه موتور محرك اقتصاد براي خروج از ركود لازم است تدابير لازم براي شكوفايي و بهره وري بيشتر اين بخش مورد توجه مسوولان قرار بگيرد.
حمايت از توليد و عرضه مسكن و همجنين كنترل بازار با ابزارهاي مالياتي دو سياست اصلي است كه بايد در دستور كار قرار بگيرد و برنامه هاي لازم در اين خصوص ارايه شود.در اين يادداشت بررسي عملكرد مجلس در خصوص ماليات هاي بخش مسكن مورد توجه قرار گرفته شده است.
لايحه اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم در طي ماههاي گذشته در دستور كار نمايندگان مجلس قرار داشت. اين لايحه شامل چندين بند مالياتي در حوزه املاك از جمله ماليات بر درآمد اجاره، ماليات بر خانه هاي خالي، ماليات بر افزايش قيمت(CGT)، ماليات بر ساخت و توليد مسكن و همچنين بررسي و به روز رساني دفترچه تقويم املاك، بود.
۱) بند ۱۱- ماليات بر درآمد اجاره املاكطبق اين بند كه به تصويب مجلس رسيده است مالكان واحدهاي مسكوني در تهران و كلانشهرها تا مجموع ۱۰۰ مترمربع و درديگر شهرها تا مجموع ۱۵۰ مترمربع و در ساير نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع از پرداخت ماليات بر درآمد اجاره املاك معاف خواهند شد و همچنين در تبصره ذيل اين بند آمده است كه در صورت ثبت قراردادهاي اجاره املاك در سامانه مديريت اطلاعات معاملات املاك و مستغلات(كدرهگيري) به ازاي هر سال ۱۰ درصد و حداكثر تا ۱۰۰ درصد مشمول تخفيف مالياتي خواهند شد. كه اين مصوبه اقدامي مثبت در راستاي گسترش خانه هاي اجاره اي و شفافيت معاملات آن ها ارزيابي مي شود.
۲) بند ۱۳- ماليات بر خانه هاي خالينرخ اين ماليات بر املاكي كه بيش از يكسال خالي نگه داشته شوند از سال دوم مشمول مالياتي به نرخ «نصف ماليات بر اجاره» خواهد شد و از سال سوم معادل ماليات بر اجاره و از سال چهارم و به بعد معادل يك و نيم برابر ماليات بر اجاره خواهد بود. ماليات تصويب شده به دليل آنكه نسبتي از قيمت مسكن نيست و ارزش آن معادل درصد ناچيزي از اجاره بها است، اثر بازدارندگي در جلوگيري از احتكار مسكن نخواهد داشت. ماليات بر خانه هاي خالي با نرخ تصويب شده عملا كارايي لازم را نخواهد داشت.
ماليات تصويبي مجلس تنها معادل ۵درصد از ارزش اجاره بهاي سالانه املاك است همچنين خانه هاي خالي كمتر از ۱۵۰ مترمربع از اين ماليات معاف خواهند بود كه اين موضوع نيز موجب تشويق به خالي نگه داشتن املاك پايين تر از متراژ ذكر شده -كه بيشتر متقاضيان آنها خانوارهاي متوسط هستند- توسط مالكان خواهد شد.
۳) بند ۱۴- به روز رساني دفترچه تقويم املاكهمچنين درخصوص بررسي و به روزرساني دفترچه تقويم املاك نيز به دليل ضعف نظارت بر اجراي دستورالعمل كميسيون تقويم املاك به عنوان مسوول به روزرساني قيمت املاك در كشور در حال حاضر قيمت ثبت شده در دفترچه تقريبا يك صدم قيمت واقعي املاك را شامل مي شود كه با توجه به مصوبه مجلس مبني بر واگذاري نحوه به روزرساني دفترچه تقويم املاك به هيئت وزيران اين موضوع مهم را نيز همچنان در بلاتكليفي قرار داد.
لازم به ذكر است با توجه به نقش پايه ايي كه تعيين قيمت روز املاك در واقعي شدن بسياري از ماليات هاي حوزه املاك دارد به روز رساني دفترچه تقويم املاك اهميت بالايي دارد و همچنين اين نكته كه تا كنون دولت و وزارت اقتصاد و امور دارايي وظيفه به روزرساني را بر عهده داشته است و ومحول كردن مجدد اين موضوع به دولت راهكار مناسبي به نظر نمي رسد همچنين مسوولان دولتي نيز با محاسبه هاي هزينه هاي اجتماعي افزايش اين ماليات ها با اصلاح و به روزرساني قيمت املاك تمايلي به اين موضوع نداشته باشند و لازم بود مجلس با صراحت براي دولت تعيين تكليف مي نمود تا اين موضوع از بلاتكليفي خارج شود.
۴) بند ۱۶- ماليات بر ساخت و توليد مسكندر بند ۱۶ اين قانون و براساس متنی که جایگزین ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم شده است درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون (قانون مالیات های مستقیم) خواهد بود.
همچنین براساس تبصره یک بند ۱۶ اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ۵۹ این قانون مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است ضمن این که مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود.
براساس تبصره ۲ این بند نیز شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
اين به معناي آن است كه سازندگان در صورت خالي نگه داشتن واحد ساخته شده بيش از سه سال از اين ماليات قابل توجه كه معادل ۱۰درصد ارزش معاملاتي ملك است، معاف خواهند شد .اين مصوبه موجب تشويق به خالي نگه داشتن و احتكار مسكن از سوي سازندگان خواهد شد!
مصوب شدن اين قانون در سكوت كامل خبري بوده است و لازم است كه پرسيده شود كه رييس محترم مجلس شوراي اسلامي كه با استدلال گران شدن مسكن با اخذ ماليات بر افزايش قيمت املاك موجبات حذف ماليات مهمCGT را در مجلس فراهم كردند پاسخ دهند چگونه با مديريت خود موجبات گسترده شدن خانه هاي خالي را بي سروصدا فراهم كرده است و اينكه آيا نمايندگان مجلس به جزييات اين مصوبه اشراف كامل داشته اند كه چنين قانون مالياتي ضد عرضه مسكن در مجلس تصويب شده است؟
لازم به ذكر است اين پيشنهاد از سوي مركز پژوهش هاي مجلس مطرح و در دستور كار كميسيون قرار گرفته است كه شنيدن استدلال مركز پژوهش ها نيز به نوبه خود قابل توجه خواهد بود.
۵) بند ۱۷- ماليات بر افزايش قيمت املاك(CGT)همچنين ماليات بر افزايش قيمت املاك(CGT) نيز در هفته هاي اخير در دستور كار مجلس قرار داشت و اين ماليات بازدارنده از سوداگري نيز بدليل عدم توجه كافي نمايندگان به اهميت اين ماليات از دستور كار مجلس خارج و حذف شد.
بررسي عملكرد مجلس درخصوص تصويب و عدم تصويب قوانين مالياتي مورد نياز در بازار مسكن در قالب اين لايحه نشان مي دهد مجلس عملكرد شايسته اي در اين خصوص نداشته است.
با توجه به شرايط حاضر در بازار مسكن بايد اقدامات لازم براي حمايت واقعي از توليد و عرضه مسكن همجون معافيت هاي مالياتي محدود به عرضه سريع و با كيفيت مسكن در كنار كنترل تقاضاهاي سوداگرانه و برچيدن دلالي هاي زمين و مسكن با اخذ ماليات بر افزايش قيمت املاك در دستور كار قرار بگيرد كه مجلس دقيقا در عكس اين مسير صحيح حركت كرده است و توليد كنندگان را تنبيه مالياتي و با حذف ماليات بر افزايش قيمت (CGT) دلالان را تشويق به ادامه سوداگري در بازار مسكن كرده است.
