بررسی مالیات بر افزایش قیمت مسکن(مالیات بر عایدی سرمایه املاک CGT)که می تواند از ورود تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه دلالان زمین و مسکن به بازار جلوگیری کند در دستور کار صحن مجلس قرار داشت اما با فضا سازی برخی نمایندگان و قصور هیئت رئیسه در این خصوص این مالیات از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم حذف شد تا سرنوشت این اقدام بزرگ و مهم در هاله ای از ابهام قرار گیرد.
CGT چیست؟مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن(املاک) از جمله مالیات های مهم جهت جلوگیری از افزایش بی ضابطه دارایی یا سرمایه در دنیا محسوب می شود. سابقه اخذ این مالیات در برخی کشورها بعضاً به ۸۰ سال پیش برمی گردد.
با توجه به اینکه مسکن کالایی خاص و منحصر بفرد است و همچنین منابع تولید آن همچون زمین محدودیت دارد و نمی توان مثل سایر کالاها برای تنظیم بازار، آن را از خارج وارد کرد فلذا سیاست های کاملا مشخص و مجزایی برای آن در کشورهایی با اقتصاد دارای ثبات، اعمال و دنبال می شود.
این مالیات که از تفاوت قیمت خرید و فروش ملک (زمین و مسکن و ... ) درصد بالایی( ۴۰ تا ۶۰ درصد) از افزایش قیمت املاک را به عنوان مالیات اخذ می کند این مالیات بیشتر جنبه تنظیمی در بازار دارد اگرچه درآمدهای قابل توجهی هم برای نظام مالیاتی به همراه دارد.
نکته قابل توجه این است که مسکن اول و مصرفی افراد و همچنین تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند و این مالیات برای شفافیت معاملات با نرخ صفر برای آنها ثبت می شود. هدف این مالیات بیشتر دلالان زمین و مسکن است که دارای املاک متعدد هستند و به عنوان تقاضای سرمایه ای و یا بعضا تقاضای سوداگرانه در بازار حضور فعال دارند.
با توجه به نکته ذکر شده و همچنین اعلام و تاکید طراحان این مالیات در صحن علنی مجلس مبنی بر هدف قرار دادن دلالان و سرمایه داران و ملاکان بزرگ و آوردن مثال شفاف و روشنی از سوی یکی از نمایندگان که چرا کارخانه داران و تولید کنندگان کشور باید ۲۵درصد از سود خود را به عنوان مالیات پرداخت کنند اما دلالان مسکن هیچ گونه مالیاتی پرداخت نمی کنند؟! لازم است به گروه شناسی مخالفان این مالیات در مجلس پرداخته شود.
گروه شناسی مخالفت نمایندگان با مالیات بر عایدی مسکن
گروه اول: به دلیل ساختار معیوب سرمایه گذاری در کشور عده ای از سرمایه گذران به جای هدایت منابع مالی و نقدینگی خود در بخش تولید، بسیاری از دارایی ها و سرمایه های خویش را در قالب زمین و مسکن و املاک سرمایه گذاری کرده اند و طبق عادت غلط ایجاد شده در بازار مسکن، به دنبال سودهای کلان و چند صد درصدی هستند و مترصد این هستند که از تورم موجود در دوره های مختلف در این بازار منتفع گردند. متأسفانه عده ای از نمایندگان، حامی جدی و با انگیزه این جریانات هستند و در خلال رأی گیری مذکور نیز نقش اساسی را ایفا نمودند.
متاسفانه به دلیل مناسبات فاسد میان برخی بنگاه ها و اشخاص حقیقی و حقوقی که سرمایه های کلانی در بازار مسکن دارند و از اجرای این قانون متضرر می شدند، با فشار به برخی از نمایندگان و همچنین همراهی برخی از آن ها از تصویب این قانون مهم و حیاتی در مجلس جلوگیری کردند.
گروه دوم: گروه دوم نمایندگانی هستند که به دلیل جایگاه و شان هیئت رئیسه مجلس و طرح شبهاتی همچون تبعات تورمی این مالیات در بازار مسکن از سوی آقای دکتر لاریجانی رئیس محترم مجلس، با تصویب این مالیات مخالفت کردند و رای به حذف آن دادند.
اما جناب آقای دکتر لاریجانی به نظر لازم بود لااقل یکبار کل متن بند را می خوانند و سپس به اظهار نظر و شبهه افکنی در صحن می پرداختند - که طرح این گونه سوالات پراکنده در هنگام نطق نماینده کمیسیون از سوی رئیس جلسه مخالف آیین نامه داخلی مجلس بود - تا با مدیریت ناصواب خویش موجب حذف این مالیات مهم نمی شدند، چرا که به اعتراف برخی از نمایندکان بعد از اتمام جلسه از رای غلط و اشتباه خویش اظهار پشیمانی کرده اند!
اخذ مالیات سنگین بر افزایش قیمت املاک، راهکار اصولی و علمی کنترل تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه در بازار مسکن است که در بسیاری از کشورهای دنیا تجربه شده است و فلسفه و هدف این مالیات جلوگیری از سفته بازی و تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن است و نه متقاضیان مصرفی و تولیدکنندگان مسکن.
اخذ مالیات بر افزایش قیمت املاک موجب تغییر رفتار صاحبان سرمایه ایی می شود که تاکنون با انگیزه کسب سودهای کلان وارد بازار مسکن و املاک شده اند و این تغییر رفتار و عدم ورود سرمایه های سرگردان به همراه سیاست های حمایتی صحیح از تولید در کل می تواند به هدایت نقدینگی به بخش های مولد اقتصاد کمک کند.
گروه سوم: این گروه اگرچه شاید با نیت خیر و طرح موضوع ایجاد زیر ساخت های لازم قبل از اجرای این مالیات، به مخالفت با آن پرداختند، ولی برای تذکر لازم است تا این دسته از نمایندگان به مشروح مذاکرات مجلس درسال ۱۳۶۶ درخصوص بررسی قانون مالیات های مستقیم رجوع کنند و متوجه شوند که بهانه های حدود۳۰ سال پیش آن دسته از نمایندگانی را که عدم وجود بانک های اطلاعاتی املاک و مالکان دلیل حذف CGT در سال ۶۶ می دانستند را بازگویی و تکرار کردند! و لازم است از خود سوال کنند چرا در طی این ۳۰ سال بانک های اطلاعاتی املاک و ملاکین ایجاد نشده است، آیا دست های پشت پرده ای در کار بوده است؟
جالب است که رئیس سازمان امور مالیاتی کشور هم به عنوان نماینده دولت بر همین استدلال گروه سوم تاکید کرد و برای یادآوری به ایشان نیز لازم است به تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر همین لایحه که به تصویب رسیده است مراجعه کنند در این تبصره وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است با همکاری شهرداری ها و سازمان ثبت اسناد و املاک طی ۶ ماه این بانک اطلاعاتی را ایجاد کنند که این مهم در کشور در صورت وجود اراده سیاسی از سوی مسوولان امکان پذیر است.
در حال حاضر با توجه به پیشرفت های فنی و تخصصی کشور در حوزه IT ایجاد بانک های اطلاعاتی املاک و ملاکین در کوتاه مدت امکان پذیر است. همچنین بر اساس ادعای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طرح کاداستر شهری به اتمام رسیده است اگر این ادعا صحت داشته باشد با همکاری این سازمان حداقل در خصوص املاک شهری ایجاد این بانک اطلاعاتی در کوتاه مدت امکان پذیر خواهد بود.
گروه چهارم: متاسفانه در این بین گروهی هم بودند که به دلیل فضای ایجاد شده در مجلس با وجود قبول اصل اخذ مالیات CGT با متن پیشنهادی کمیسیون مخالف بوده اند که می توانستند با پیشنهاد ارجاع مجدد به کمیسیون و بررسی بیشتر آن و اعمال اصلاحات لازم متن مورد قبولی را در صحن ارایه کنند ولی به دلیل اکثریت گروه های ذکر شده با ۱۲۷ رای از ۲۲۲ رای ماخوذه و کم کاری ایشان در فضای مجلس این مالیات مهم از دستور کار صحن خارج شد.
علت مخالفتگروه اول کسانی که خوشان یا جریان های مالی حامی ایشان منافع سنگینی در بازار زمین و مسکن دارند
گروه دوم کسانی که تحت تاثیر القای گرانی مسکن با اخذ این مالیات از سوی هیئت رئیسه با این طرح مخالفت کرده اند
گروه سوم کسانی که اجرای این مالیات را منوط و متوقف به ایجاد زیرساخت های لازم همچون بانک اطلاعاتی املاک و مستغلات می دانند
گروه چهارم کسانی که با اصل طرح اخذ مالیات CGT موافق هستند ولی با متن پیشنهادی کمیسیون مخالف بوده اند
لازم به ذکر است مالیات های متعددی همچون مالیات بر خانه های خالی،CGT ، مالیات بر اراضی بایر و مالیات بر تعدد دارایی ملکی و مالیات های سالیانه و دوره ای همچون مالیات بر ارزش زمین(LVT) از جمله مالیات های مکملی هستند که باید از بازار املاک و به خصوص دلالان مسکن اخذ شود تا بتوان از افزایش قیمت های نجومی در بازار مسکن جلوگیری کرد.
دولت در راستای برنامه های خود برای خروج از رکود اقتصادی لایحه ای را تقدیم مجلس کرده است. شایان به ذکر است که بیشتر توجه دولت برای خروج غیرتورمی از شرایط فعلی عنوان شده است و پیشنهاداتی برای رونق گرفتن بخش تولید در کشور ارایه شده است اما تا زمانی که بازارهای غیرمولد موازی تولید سودهای بالا با ریسک پایین را برای صاحبان سرمایه داشته باشد به جد می توان گفت که تولید در کشور به سامان نخواهد رسید و فوری ترین و مهم ترین اقدام در راستای حمایت واقعی و نه شعاری از تولید در کشور ایجاد هزینه های سنگین برای فعالیت های سوداگرانه و غیر مولد از جمله دلالی زمین و مسکن و سایر بازارهای مشابه است.
* کارشناس اقتصاد مسکن
