خط نيوز - خانه‌های خالی دست مردم عادی نیست

بررسی کلاف سردرگم بازار مسکن در گفت‌وگو با کارشناسان

کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی با تأکید براینکه مجلس یازدهم باید تدوین «طرح جامع مسکن» را در دستور کار قرار دهد، معتقدند شرایط فعلی بازار مسکن از نیمه دوم سال گذشته مشخص بود ولی مسئولان مربوطه به هشدارهای کارشناسان توجهی نداشتند. حوزه مسکن امروزه با مشکلات متعددی از جمله نوسانات شدید قیمت روبه رو شده است؛ نکته‌ای که رئیس‌جمهور نیز اخیرا به ضعف و عقب‌ماندگی در آن اعتراف داشت. با این وجود، فعالان حوزه مربوطه معتقدند دولت و سایر مراجع قانون‌گذار با ورود راهگشا به بازار مسکن و حذف برخی موانع ازجمله قیمت زمین و هزینه‌های جانبی می‌توانند گام‌های مؤثری در خانه‌دار شدن خانواده‌های ایرانی بردارند. در همین راستا با کارآفرینان و کارشناسان مجرب حوزه مسکن و شهرسازی گفت‌وگویی داشتیم که در ادامه می‌آید. عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی معتقد است دلایل متعددی به گرانی مسکن دامن زده اما در مجموع باید روال تامین مسکن تغییر یابد و با وضع به وجود آمده نمی‌توان مسکن مورد نیاز مردم را تامین کرد. صدیف بدری با تأکید به اینکه ۲۵ درصد از اقتصاد کشور و حوزه اشتغال به مسکن گره خورده است، افزود: از سویی مسکن یک نیاز ضروری است و این درحالی است که هزینه تأمین مسکن در سبد خانوار بالا رفته و لازم است تأمین مسکن جزو اولویت‌های حاکمیت باشد. وی با بیان اینکه بیشترین زیان از افزایش قیمت مسکن متوجه دهک‌های یک و دو و سه است، گفت: از جمله دلایل افزایش قیمت مسکن موضوع شرایط اقتصادی کشور و بازار عرضه و تقاضا است. به گفته بدری در بخش مسکن دو نیاز فوری، تأمین زمین و ممانعت از سوداگری است. به همان شکلی که در بازارهای ارز و طلا شاهد سوداگری هستیم در بازار مسکن هم مشابه آن دیده می‌شود و در مقابل برای مسکن برنامه‌ای جهت حفظ پول و سرمایه نداریم. وی با تاکید به اینکه در دولت یازدهم قبل از وزارت اسلامی، برنامه‌ای مشخص برای عرضه مسکن نداشتند و فقط بحث توانمندسازی مردم مطرح بود، افزود: اینکه گفته شود مردم را توانمند کنیم تا مسکن بخرند کافی نیست و دهک‌های پایین توان خرید مسکن را ندارند. وی با ذکر مثالی به مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد و گفت: متاسفانه دولت این مهم را عملیاتی نمی کند و در عین حال نرخ اجاره بها نیز متعادل سازی نمی‌شود. وی همچنین خلا تعریف سقف قیمت کالاها از جمله مصالح ساختمانی را یادآور شد و گفت: اینکه مشخص نیست مصالح ساختمانی به چه قیمتی تولید شده و نهایت به چه قیمتی باید به فروش برسد خود به وضعیت نامطلوب قیمت‌ها دامن می‌زند. به عنوان مثال میلگرد در یک سال گذشته ۶۰ درصد افزایش قیمت دارد و در وضعیت فعلی سیمان کمیاب شده است و در وضعیت آشفته اقتصادی قیمت‌ها نوسان دارد. عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: با بررسی جمیع مشکلات مسکن در کمیسیون عمران به این نتیجه رسیدیم تا طرحی دو فوریتی را با عنوان جهش تولید و رونق پایدار بخش مسکن مطرح کنیم. در این طرح تمامی دستگاه‌های مرتبط و شرکت‌های خدمت رسان با مسکن پای کار خواهند بود و هدف کاهش هزینه‌های مسکن با تامین زمین، اعطای تسهیلات ارزان و مدیریت قیمت‌ها است. وی با بیان اینکه زمین۶۰ درصد از قیمت مسکن را شامل می‌شود، افزود: در صورتی که زمین ارزان یا قرارداد ۹۹ ساله، فروش مشارکتی و فروش اقساطی پیش‌بینی شود، بحث تأمین زمین حل شدنی است. همچنین با اختصاص وام ارزان به دهک های پایین جامع و کنترل قیمت مصالح می‌توان قیمت تمام شده ساخت را هم کاهش داد. به گفته بدری هدف گذاری این طرح الزام دولت برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن تا ۴ سال آینده است تا بتوان کمبودهای موجود را رفع کرد. عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این سوال که چگونه بانک‌ها مجاب به اعطای وام و سرمایه گذاری در مسکن خواهند شد، تاکید کرد: لازم است برای بانک‌ها منابعی تامین شود.اگر منابع مشخصی برای مابه التفاوت نرخ وام تعریف نشود استقبالی از سوی بانک‌ها نخواهیم داشت. از جمله می‌توان خط اعتباری ویژه از بانک مرکزی یا صندوق توسعه ملی برای مابه التفاوت بهره بانکی تعریف کرد تا به جای ۱۸ درصد مردم با بهره‌های پایین حتی یک رقمی وام دریافت کنند. اما مسعود عبدی کارآفرین حوزه مسکن و شهرسازی در این باره با بیان اینکه قیمت مسکن تابع عوامل متعدد از جمله تحولات سیاسی و اقتصادی است، گفت: بازارهای موازی نظیر طلا، ارز، بورس و سود بانکی نیز در این زمینه اثر مستقیم دارند؛ با این وجود اگر حتی بازارهای موازی هم وضع مناسبی داشتند و شرایط اقتصادی امروز را نداشتیم بازهم قیمت زمین، هزینه‌های صدور مجوز، متریال و دستمزد عوامل اجرایی اجازه ثبات قیمت را نمی‌داد. وی تصریح کرد: بهار ۹۷ نسبت به بهار ۹۸ مسئله ساخت مسکن ۲۷ درصد کاهش داشته و بهار ۹۸ نسبت به زمستان ۹۷ هم ۱۷ درصد کاهش داشتیم؛ حال آن‌که باید بپذیریم خانواده‌های ایرانی سالانه یک تا ۱.۵ میلیون مسکن اعم از شهری، روستایی، مقاوم‌سازی و بازسازی نیاز دارند. کارآفرین حوزه مسکن با اشاره به اینکه افزایش قیمت مسکن علاوه بر تحولات اقتصادی به بحث افزایش نرخ زمین نیز ارتباط مستقیم دارد، گفت: مسئله مسکن هم مانند بسیاری از راه‌ها دچار اشتباه و تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است؛ من نمی‌توانم منکر نقش بنگاه‌ها در زمینه دلالی شوم چراکه هرچیز تبدیل به کالای سرمایه‌ای شود قطعاً اسیر دلال‌بازی هم خواهد شد. عبدی ادامه داد: برای رفع مشکلات موجود باید بپذیریم که یک سیاست ثابت در حوزه شهرسازی داشته باشیم؛‌ بپذیریم بلندمرتبه سازی خوب است یا خیر؛ در کشورهایی مانند چین بحث ساخت مسکن براساس نیاز است و به همین دلیل شاهد مجموعه‌های مرتفع با واحدهای بسیار زیاد هستیم. کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی ادامه داد: در ایران و تهران اما موانع متعددی وجود دارد؛ وقتی صدور پروانه ساختمانی با مشکل روبه رو می‌شود، انگار مسئولان مربوطه نمی‌خواهند شهرنشینی در تهران تداوم داشته باشد و می‌خواهند مردم به حاشیه بروند. قطعا زمانی‌که قیمت مسکن در شهری مثل تهران بالا می‌رود، این امر به سایر نقاط کشور تسری می‌یابد. کارآفرین حوزه مسکن گفت: امروز در دنیا حتی برای خوابگاه‌های دانشجویی هم برنامه دارند؛ این نیاز بشر است که از زمان غارنشینی بحث سکونتگاه مطرح بوده است. من اعتقاد عمیقی به نقش دولت در کلیه زمینه ها از جمله مسکن ندارم اما معتقدم دولت می‌تواند در رفع موانع ازجمله قیمت زمین و مجوزهای جانبی نقش مستقیم داشته باشد. وقتی دولت این قیمت‌ها را حذف کند می‌توان اقدامات بهتری در زمینه ساخت مسکن داشت. وی با انتقاد از رویکرد دولت‌های یازدهم و دوازدهم ادامه داد: مسائل مربوط به این دولت در حد تئوری بوده است. بیشترین عملیات در دولت‌های نهم و دهم انجام شده اما در دولت یازدهم، بحث تئوری مطرح بود؛ یک وزیر چند سال بر مسند حضور یافت و تئوری‌هایی را مطرح کرد و رفت. کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی با اشاره به ضرورت تدوین طرح جامع مسکن اظهار داشت: اگر در حوزه مسکن سیاست‌های جامع داشته باشیم این فضا مناسب‌تر می‌شود؛ البته وضع پایتخت به لحاظ مسکن بحرانی‌تر از سایر نقاط است. احساس می‌کنم این دولت بحث مسکن را معضل نمی‌داند و بلکه ساخت آن را معضل می‌داند به دلیل آنکه تصور می کند ساخت مسکن تورم‌زاست ، در حالی که چنین بحثی وجود ندارد. بنده ۱۷ سال در این حوزه کار کرده‌ام و امیدواریم دولت‌ها بر مبنای یک طرح جامع ملی با نگاه مثبتی در زمینه مسکن حرکت کنند. عبدی گفت: بحث کارآفرینی در حوزه مسکن نیازمند حمایت است؛ حتی مقام معظم رهبری هم در این زمینه فرمودند : (بعضی از عوامل اقتصادی حکم پیشران دارند که یکی مسکن است ، اگر حوزه مسکن به حرکت در بیاید و راه بیافتد این خودش بخش مهمی از بخش های اقتصادی کشور را راه می اندازد.) پیشبرد اهداف در حوزه مسکن نیازمند یک اقدام استخوان‌دار است و باید به‌جای کارکردن روی مسائلی که بیشتر مُسکن است به سمت اقدامات پشتوانه‌دار و جامع برویم. کارآفرین حوزه مسکن با بیان اینکه اوایل هر دولت یا مجلسی یک امید در دل جامعه به وجود می‌آید؛ باید دید در ادامه چه توجهی به تقاضای عمومی مسکن انجام شده و لازم است سیاست گذاری به صورتی باشد که این مهم در قالب ریل جلو برود و استمرار پیدا کند،‌ ادامه داد: این‌که ما فکر کنیم صرفاً با تسهیلات بانکی می‌توان در حوزه مسکن کارکرد، چندان کارآیی ندارد. باید جامعه را سوق دهیم به سمتی که مسکن بسازیم. مجلس باید دولت‌ها را ملزم کند به سیاست‌های مناسب در زمینه مسکن؛ امروز وزیری که تئوری‌های خلاف مسکن مهر را مطرح می‌کرد و نیست؛ کجاست و چه کسی پاسخگو است؟؛ باید طرح جامعی وجود داشته باشد که همه دولت‌ها ملزم به رعایت آن شوند. عبدی با تاکید بر انجام اقدام عاجل در زمینه مسکن گفت: هیچ گونه مُسکن فوری برای حوزه مسکن نمی‌بینم؛ ما یک کاری را شروع کردیم در حوزه ساخت و ساز به نام مسکن مهر که اگرچه غلط داشت اما این نبود که رد شود؛ شاید ۲۰ نمی‌گرفت اما مردود هم نبود. مطالعات آماری فراوانی وجود دارد که ۵۰ درصد و یا بیش از آن ، هزینه خانواده صرف مسکن می‌شود. اگر ما این هزینه را از روی دوش خانواده برداریم، طبیعتاً سایر فشارها هم کاهش می‌یابد. عبدی در ارتباط با تراکم‌فروشی نیز اظهار داشت: خود تراکم هم می‌تواند به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود؛ به نظر من باید تراکم مهلتی داشته باشد که تبدیل به مسکن شود. در حال حاضر عرصه عرضه و تقاضا است. پروانه ساختمانی باید صادر شود همانطور که گفتم سالانه یک تا ۱.۵ میلیون مسکن نیاز داریم. معمولا در دنیا شرکت‌های بزرگ سهام را در بورس عرضه می‌کنند و موجب جلوگیری از سوخت سرمایه می‌شود. خیلی موافق حضور پروژه‌های مسکونی در بورس نیستم اما حضور مگامال‌های تجاری را مناسب می‌بینم. کارآفرین حوزه مسکن ادامه داد: اولا باید مسکن ساخته شود و تا نسازیم مشکل حل نمی‌شود. در ثانی حتما ما باید یک سیاست کلی داشته باشیم و آن را تابع مباحث جناحی نگذاریم. در دولت آقای روحانی تنها تئوری دیدم و گفتمان مربوطه قابل بررسی نبود؛ به نظر من همان طرح مسکن مهر باید تبدیل به طرح جامع شود که مجلس ورود کند. کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی درباره تأثیر بورس بر بازار مسکن و سایر بازارهای موازی هم گفت: بورس اگر واقعا در مسیر تولید باشد خوب است اما در مواردی اینطور نیست. امروز می‌بینیم حتی بانک‌ها هم در زمینه بورس و ساخت و ساز فعال هستند. بحث اقتصاد ما نباید دستوری باشد. علاوه بر بحث بورس درباره مسائل مربوط به سیاست‌های مالیاتی هم بنده آن را رد نمی‌کنم اما بایستی اقدامات درست و حساب‌شده باشد. عبدی با بیان اینکه قیمت‌های مسکن در نقاط مختلف کشور قابل آنالیز نیست، اظهار داشت: شاید در برخی مناطق و شهرها قیمت زمین متفاوت باشد اما متریال تقریباً یکی است و دستمزد نیز به همین صورت است. طبیعتاً افزایش قیمت همه شهرها روی یکدیگر تاثیر می‌گذارد و این طور نیست که اگر تهران یک قیمت باشد روی قیمت شهرستان‌ها تاثیر نگذارد. رئیس اتحادیه مشاورین املاک استان تهران اما در این زمینه به خبرنگار ما گفت: برای رسیدن به دلیل اصلی جهش قیمت باید سه نکته اصلی را درنظر بگیرم تا بتوانیم نسخه‌ای کارآمد در این زمینه ارائه کنیم. مسائل مهم در این بخش ابتدا سیاست‌گذاری‌های نادرست تصمیم‌گیرندگان، افزایش قیمت نهاده‌های تولید و البته کاهش تولید است که هرکدام از نظر کارشناسی جای بحث فراوانی دارد. مصطفی قلی‌خسروی درباره سیاست‌های دولت و اثرگذاری آن در مسکن تصریح کرد: بطور کلی سیاست‌گذاری‌های دولتی یک بخش در تولید اثرگذاری دارد و بخش دیگر در شرایط روانی جامعه که در بخش تولید می‌بینیم گرانی‌ها و تعدد کاغذبازی انبوه‌سازان را با مشکل روبه رو کرده و اکنون تولید به کمترین میزان رسیده است. وی درباره اثرگذاری روانی هم معتقد است زمانی که بازارهای موازی مسکن در ایران بازهم به دلیل سیاست‌های دولت دستخوش تغییرات معنادار می‌شوند خواسته یا ناخواسته می‌بینیم مسکن هم از آن بازارها پیروی می‌کند و تغییراتی را برای خود ایجاد می‌کند. رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران درباره ورود دولت به بازار مسکن نیز گفت: هر زمان که دولت در این زمینه سیاست جدیدی را اعلام کرده از نظر روانی اثرات مثبتی داشته به عنوان مثال در زمان اجرای مسکن مهر دیدیم تقاضا چقدر هدایت شده و قیمت‌ها تعدیل شد؛ بنابراین اکنون هم این موضوع محقق می‌شود اما نباید فراموش کنیم اصولا بستری آرام برای اجرای هرگونه سیاست‌گذاری الزامی است. وی ضمن رد هرگونه دخالت مشاورین املاک در گرانی‌های اخیر تاکید کرد: مشاورین املاک که در این اتحادیه عضویت دارند اکثریت براساس قوانین موجود فعالیت می‌کنند و هیچ نقشی در افزایش قیمت ندارند و تنها منافع آنها از مبادلات کمیسیون‌های قانونی است که تعیین شده است. به همین دلیل نباید این صنف را مسئول افزایش قیمت‌ها بدانیم و به قول معروف صورت مسئله را پاک کنیم. به گفته وی اصلی‌ترین دلیل آشفتگی بازار املاک در سراسر ایران بانک‌های خصوصی و شرکت‌های خصولتی هستند که با استفاده از منابع مالی قدرتمندی که در اختیار دارند این بازار را تحت تاثیر قرار داده‌اند و شاهد مثال این موضوع هم تعداد املاکی است که در اختیار این بخش است. این مقام صنفی معتقد است اگر واقعا موضوع مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی شود واقعیت این موضوع کاملا روشن خواهد شد چون بسیاری از املاک خالی تهران و کلانشهرها اکنون در اختیار تعدادی از بانک‌های خصوصی و شرکت‌های خصولتی است. رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران برای مدیریت بازار مسکن تاکید کرد: بهترین راهکار تسهیل و افزایش تولید است به این دلیل که وقتی عرضه زیاد باشد قطعا بازار مدیریت شده و نهایتا قیمت‌ها متعادل می‌شوند و حرکت به سمت تولید صنعتی مسکن می‌تواند چاره کار باشد. قلی‌خسروی درباره مدیریت نرخ اجاره هم به خبرنگار ما گفت: اینکه بگوییم اجاره قابل کنترل نیست و افسارگسیخته شده اشتباه است چون همه کشورها در این زمینه برنامه‌هایی دارند که اتفاقا همسایه شمالغربی ایران یعنی ترکیه بسیار موفق عمل کرده است. شهرداری و سازمان تامین اجتماعی در این کشور اقدام به ساخت مجتمع‌هایی در محلات مختلف کرده که آنها را به متقاضیان با قیمت‌های کارشناسی اجاره می‌دهد به این ترتیب تقاضای اجاره و همچنین قیمت را مدیریت می‌کند، بنابراین ما هم می‌توانیم برهمین اساس گام برداریم و بازار اجاره را هم به صنعت تبدیل کنیم. به گفته رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران این شیوه می‌تواند در ایران براساس امکانات، فرهنگ و تقاضای موجود بومی‌سازی شود و با مدیریت دولت به ملاک قیمتی در تمامی محلات قرار گیرد و زمینه ارائه قیمت‌های غیرمنطقی را از بین ببرد؛ پس استفاده از تجارب دیگران می‌تواند در این بخش هم مفید باشد.