کد مطلب: 29363
دوشنبه ۳۱ شهريور ۱۳۹۳ ساعت ۱۵:۳۴
مسکن کالایی با شرایط خاص است. غیر قابل جانشین بودن کالای مسکن به عنوان نیاز اساسی خانوار، ناهمگن بودن و غیر قابل تجارت بودن مسکن به علت وابستگی زمین سبب شده است تا بستر ورود تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بازار مسکن ایجاد شود. رشد درآمدهای های نفتی کشور بعد از دهه ۵۰ و تغییر سیاست‌های زمین در کشور باعث رشد تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن ایران رو به فزونی باشد به گونه‌ای که سهم ۲۰ درصدی تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در سال ۱۳۵۵ به بیش از ۷۰ درصد در سال ۱۳۹۰ برسد. رشد تقاضاهای سرمایه‌ای بالاخص در دو دهه اخیر در بازار مسکن سبب شده است تا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار از استاندارد جهانی خارج شود. این نسبت در کشور بیش از ۱۵ سال و در تهران بیش از ۲۰ برابر است. در حالی که استاندارد این شاخص در دنیا ۵ است. برای بهبود این شاخص دولت ناگزیر از سامان دهی بازار مسکن و کنترل قیمت در این بازار است.
منبع: نتایج سرشماری ۱۳۵۵ تا ۱۳۹۰
یکی از ابزارهایی که دولت می‌تواند بازار مسکن را سامان‌دهی کند استفاده از ابزارهای مالیاتی است. مهمترین مالیاتی که در این حوزه شناخته شده است مالیات بر عائدی سرمایه (Capital Gain Tax (CGT است. مکانیزم این مالیات به‌گونه‌ای است که ما به التفاوت قیمت خرید و فروش مورد اخذ مالیات واقع می‌شود. نرخ این مالیات در کشورهایی که سابقه زیادی در اخذ مالیات بر عائدی سرمایه دارند مانند ایالات متحده و انگلستان بیش از ۴۰ درصد است و حتی نرخ این مالیات در کشور مانند دانمارک ۵۹ درصد است. با اخذ این مالیات است که سبب می‌شود انگیزه تقاضای سرمایه‌ای غیر مولد و دلالی در بازار مسکن از بین رود و سرمایه به سوی تولید جریان یابد. حذف تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن سبب شده می‌شود که قیمت مسکن در مقابل درآمد خانوار کنترل شده و شاخص دسترسی به مسکن (نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار) بهبود یابد. در جدول ذیل کشورهایی که شاخص وضعیت در وضعیت قرمز قرار داشته مشخص شده است. چین، ونزوئلا، ایران، اندونزی، سوریه و میانمار از مهمترین کشورهایی هستند که در وضعیت قرمز در حوزه مسکن قرار دارند. بررسی های نشان می‌دهد که تمامی این کشورهای فاقد ابزار مالیاتی مناسب برای سامان‌دهی بازار مسکن بوده‌اند. در این میان چین پس از بحرانی شدن شاخص‌های مسکن از سال ۲۰۰۹ اقدام به اخذ مالیات بر عائدی سرمایه کرده و اندونزی نیز با اخذ مالیات بر عائدی سرمایه از افراد حقوقی به کشورهای دارای پایه مالیات بر عائدی سرمایه پیوسته است اما همچنان راه برای ورود تقاضای سرمایه‌ای به صورت افراد حقیقی در کشور اندونزی باز است.
منبع: numbeo.com
ورود ایران به محدوده قرمز شاخص‌های مسکن سبب شده است تا دولت در بسته اخیر خود برای خروج غیر تورمی از رکود از ضرورت اخذ مالیات بر عائدی سرمایه با هدف کنترل بازار مسکن و هدایت نقدینگی کشور از دلالی و سوداگری به سوی تولید سخن گفته است. اما باید در سیاست‌گذاری و تصویب قوانین به دو رویکرد اساسی توجه داشت. اول آنکه نرخ مالیات بر عائدی سرمایه باید به مراتب بیش از مالیات بر تولید و درآمد باشد و دوم آنکه مالیات بر عائدی سرمایه در کوتاه مدت و تا پایان دولت بتواند اثر گذار باشد. خوشبختانه این مالیات در اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم گنجانده شده است ولی راهبرد در نظر گرفته شده در این قانون اخذ مالیات با پایه کم (۳ درصد) و بی تأثیر و اصلاح آن در بازه زمانی بلند مدت ۱۵ ساله است که متاسفانه نیاز فعلی بازار مسکن را برآورده نکرده و همخوانی لازم با سیاست‌های کنترل تورم دولت را نیز ندارد. در صورتی که مجلس بخواهد این مالیات در شرایط به کمک اقتصاد کشور بیاید باید با نرخ بالا (حداقل۳۰) و در بازه رمانی کوتاه مدت اقدام به تصویب این مالیات کند.
